未确认融资费用=经营收入-经营费用-生产性固定资产折旧-生产税 出租房屋净收入、出租其他资产净收入和自有住房折算净租金等。财产净收入不包括转让资产所有权的溢价所得；必要报酬率=无风险报酬率 （平均风险资产报酬率-无风险报酬率）*β。