随着国家发展改革委发布的《关于全面推动基础设施领域不动产投资信托基金(REITs项目常态化发行的通知》于8月1日起正式实施，我国基础设施REITs市场自此开启了常态化发行新篇章。

　　2020年4月份基础设施REITs试点启动以来，我国REITs市场建设蹄疾步稳，多层次REITs市场体系初见雏形。其中，公募REITs发展“一马当先”。从一级市场来看，“首发 扩募”双轮发展格局驱动之下，公募REITs发行数量和募资规模不断创下历史新高；从二级市场来看，公募REITs产品实现了定价逻辑的深度重构，在重新定价的动态过程中，市场更为全面的关注资产经营、资产估值与二级市场运行规律。

　　在我国公募REITs提质扩面大步向前引领之下，我国多层次REITs市场实现“赶超”、产品加快全面市场化已计日程功。也正是在此背景之下，进一步激活多层次市场活力、激发盘活存量资产能力成为下一步我国多层次REITs市场建设的重要工作内容之一。

　　基础设施公募REITs市场

　　初步经历完整周期

　　为打破我国基础设施投融资领域面临的资金供需错配局面，2020年4月份，证监会和国家发展改革委联合发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金(REITs试点相关工作的通知》，启动基础设施REITs试点工作。

　　随后，历经一年多时间的筹备，2021年6月份，首批9只基础设施公募REITs在沪深交易所上市，推动试点工作正式进入实操阶段。而随着2023年6月份4单扩募项目上市，我国基础设施公募REITs市场正式开启“首发 扩募”双轮驱动发展新篇章。

　　过去三年，我国基础设施公募REITs市场初步经历了完整的周期。在此期间，市场积极探讨公募REITs投资属性，股债兼具的特性被更深层次认知，投资行为也逐步趋于理性；公募REITs高比例分红、底层资产经营表现相对稳定、与股债相关性低，REITs产品的长期投资价值和资产配置价值进一步得到广大投资者的认可。此外，投资群体也在不断丰富，REITs投资策略不断多元化，基于REITs投资策略的资管产品不断创新。

　　近日，国家发展改革委对外发布《关于全面推动基础设施领域不动产投资信托基金(REITs项目常态化发行的通知》，部署推进基础设施REITs常态化发行工作，完善了REITs发行的顶层设计，简化了监管流程，拓宽了资产准入范围，优化了项目运营收益要求等。

　　此外，市场人士表示，随着发行人和投资者更加充分地博弈，基础设施公募REITs或成为我国资本市场第一个真正完成市场化的大宗商品。

　　多层次REITs市场建设

　　有序推进

　　伴随着公募REITs市场建设有序推进，我国也在积极推进持有型不动产ABS与Pre-REITs项目的储备与立项，持续推动形成多层次REITs市场的政策体系、发行体系与投资体系。

　　从政策体系建设来看，从首发审核到持续扩募、从信息披露到激励约束、从二级市场监测到投资者管理，我国正持续完善REITs规则体系。

　　例如，重视项目质量把关，颁布并持续更新项目申报指引和审核关注事项，促进基础设施REITs政策体系日趋完善，市场逐步迈入高质量发展；致力提振投资信心，积极配合与推动REITs相关税务政策、资产扩募规则、会计类规则指引先后落地；坚持投资者教育与陪伴，接连组织开展分行业业绩说明会、投资者走进原始权益人、投资大家谈等品牌活动，进一步增进了投资者对基础设施底层资产的了解，为投资者与项目方深入交流提供了平台，加强与投资者沟通交流，维护投资者关系等。

　　从投资体系建设来看，于投资者而言，Pre-REITs属于纯非标，产品期限无法错配，因而Pre-REITs具有较低的流动性和较高的收益；持有型不动产ABS属于标准化资产，产品期限可以错配，流动性稍差，但因为交易较少，因而估值较为稳定；公募REITs属于权益类资产，具有较强的流动性和相对稳定的收益。

　　于发行人而言，瑞思不动产研究院院长朱元伟表示，在国资“一利五率”考核体系的大背景下，盘活存量资产、提高管理效能是企业的必答题，多层次REITs产品可以与之契合，是服务实体经济的优选。同时，市值管理被纳入央企负责人业绩考核已是大势所趋，通过包括多层次REITs产品在内的多种方式，与资本市场和投资者良性互动，也会成为越来越多企业的共识。

　　由此可见，加快构建完善我国多层次REITs市场体系，于投资者而言，可以提供更加多元化的投资选择；于发行人而言，则可以有效盘活存量资产，同时实现管理效能的提升。然而，从实际情况来看，我国多层次REITs市场发展正面临着多道待解“难题”。

　　中金基金副总经理李耀光表示，考虑到公募REITs扩募申报审核时对基础设施的合规手续等标准有较为严格的要求，且不同资产类型及地方政策、制度可能存在差异，因此，适度优化扩募审核流程及要求，或将有助于提升优质企业基础设施资产扩募的积极性。

　　光大理财相关业务负责人表示，推动多层次REITs市场建设首先需要厘清各证券化业务品种定位，打造多层次、全链条资产盘活市场。从Pre-REITs到持有型不动产ABS到公募REITs，随着产品流动性的增强，资产的收益要求也逐步降低，这给早期进入的投资者较高的退出回报，由此形成良性循环。另外，需要突出“资产”本质，夯实底层资产价值评估，鼓励各类经济主体资产发行。同时，还要落实各参与主体责任，健全REITs管理机制，提升资产运营管理能力。