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美的置业开发业务“潜水”度周期

  “调仓”后的美的置业,选择了换一种方式继续房地产开发业务。8月19日,美的置业召开2024中期业绩发布会。在此次业绩会上,美的置业管理层以极大的篇幅来回应房地产开发业务的剥离:“再困难并不等于说放弃了这个行业”“无论是大股东还是经营团队,对地产行业依然保持着信心”“特殊阶段,公司采用非常规的应对方案去渡过危机”。从实际业务运作上看,美的置业仍保持对开发业务全链条的操盘,这部分业务仅仅是潜入“水下”,由原来的房地产开发变为代建。美的置业管理层更是喊出“开发业务总有一天还会回到这个舞台上来”。

  抛掉96%营收?

  房地产行业深度调整,美的置业也交出了一份不算优秀的成绩单。财报数据显示,2024年上半年美的置业实现营业收入251.34亿元,同比下降30.83%;毛利约23.21亿元,同比下降51.6%;公司拥有人应占利润为3.76亿元,同比下降51.9%。

  这似乎也可以解释美的置业下决心剥离的动作。6月23日,美的置业突然宣布了重大重组计划,将房地产开发业务进行剥离。按披露的预计时间表,美的置业将在今年10月18日完成实物派发。系列重组完成后,控股股东美的发展将持有100%的非上市房地产开发业务产权线和81.13%的专注经营性业务的美的置业股权。

  当前,美的置业经营主要业务包括房地产开发与销售、物业管理服务、商业物业投资与运营以及房地产科技。具体业务上,2024年上半年,美的置业房地产开发及销售收入241.05亿元,占了总收入的96%。而其他三大业务,对比来看,业绩贡献尚小。

  剥离房地产开发业务,等于抛掉96%营收?在此次业绩会上,美的置业管理层以极大的篇幅来回应房地产开发业务的剥离。

  美的置业执行董事兼首席财务官林戈回应称,当前整个行业正处于艰难的出清与转型阶段。尽管面临挑战,并不等于说放弃了这个行业,无论是大股东还是金融行业都对房地产抱有信心。在应对这一特殊阶段的周期性变化时,美的置业采用了特殊的重组方案去渡过危机。

  林戈指出,保留了一个重要的主体上市,除了继续提供物业管理、空间服务以及建筑科技外,事实上整个团队依然保持对开发业务全链条的操盘。将开发业务从上市主体中剥离出来,实际上是为了更灵活地利用股东资源,以更好地度过这一周期。“相信美的置业的房地产开发业务总有一天还会回到舞台上来,这背后有非常重要的考量点,是股东对于整个行业的信心,以及股东对于我们应对周期之下的意见和实力认可。”林戈说道。

  从实际业务运作上,美的置业开始强调代建,而代建的核心则是被剥离出去的房地产开发业务。美的置业执行董事兼执行总裁王大在表示,剥离出去的重资产,未来作为持续的开发待建,包括交付任务的延续,依然是公司未来非常重要的工作。随着公司逐渐把控股股东交付任务完成,到未来行业不断出现新的机会,控股股东也会把优质的项目补充到开发建设资源,这是公司在原有开发链条上非常好的历史延续。

  剥离房地产开发业务并不意味着经营上的“一刀两断”,美的置业仍将保留对房地产开发业务的操盘运营,只是相关数据不反映在报表上。“调仓”后美的置业选择了换一种方式继续房地产开发业务,这部分业务仅仅是潜入“水下”。

  从“扩张”到“缩表”

  在房地产行业迅猛发展的年代,大多数房地产企业纷纷采取重资产策略,积极拓展市场,抢占市场份额。而不断膨胀的资产负债表,也成为当时房地产市场的一个时代特征。

  然而,随着房地产行业迈入深度调整期,过去的“扩张”策略已经转变为“缩表”,“活下去”则成为每家房企最关注的话题。

  易居房地产研究院副院长严跃进分析称,美的置业的剥离动作,更重要的是将沉重负担及债务外移。把房地产开发业务剥离,将可减少美的置业负债和与重资产属性相关的信用风险。而继续承接业务的代建,则在利润方面继续有体现。

  截至2023年底,美的置业手上总现金及银行存款201.4亿元,其中现金及现金等值175.5亿元,比上年末减少约43亿元,若剔除17.7亿元预售监管资金,可动用资金余额156.8亿元。而美的置业一年内到期的有息债务合计122.3亿元,应付账龄超1年的贸易应付款62.7亿元。由此可见,资金压力依旧紧张。

  美的置业董事会主席、执行董事兼总裁郝恒乐强调,美的置业上市平台重组之后,能够快速把公司的负债总额降下来,公司会轻装上阵,专注于持续稳定的经营性业务,比重和增幅将来会更加稳定,同时ToC业务占比也会大幅增加。

  在中国城市房地产研究院院长谢逸枫看来,重组完成之后,美的置业还是围绕房地产产业链开展经营业务,业务拓展难度并不会很大。负债规模压降叠加控股股东托底,未来有一定的想象力。

  从股价表现来看,美的置业的剥离动作,也受到资本市场的认可。截至8月19日午间收盘,美的置业收报7.21港元/股,较宣布剥离前上涨92.17%,这一涨幅也远远超过了5.9港元/股的收购价格。

王擎宇