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新赛道正在崛起 “好房子”持续“上新”

  构建房地产发展新模式的最新进展如何?怎么建设“好房子”?保障性住房下一步如何发展?8月23日,在国新办举行的新闻发布会上,住建部相关负责人对这些问题进行了一一解答。

  住房和城乡建设部部长倪虹表示,当前,房地产市场供求关系发生重大变化,市场仍处在调整期,随着各项政策的实施,市场出现了积极的变化。从我国城镇化发展进程看,从人民群众对好房子的新期待看,房地产市场还有很大潜力和空间。

  “中国式现代化,民生为大。”倪虹在发布会上谈到,民生性强是住房城乡建设工作最突出的一个特点。下一步,住建部将以让人民群众住上绿色、低碳、智能、安全的好房子为基点,统筹推进住房城乡建设领域各项改革,加快构建房地产发展新模式。

  在广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉看来,这几年住房工作全面回归民生导向,体现出民生为大。

  构建房地产发展新模式

  关键是找准居民新期待

  加快构建房地产发展新模式是防范化解房地产风险、实现房地产高质量发展的治本之策,也是进一步全面深化改革的重要举措之一。

  “推动高质量发展,应在加快构建房地产发展新模式上取得新突破。”浙江工业大学中国住房和房地产研究院院长虞晓芬表示,房地产发展新模式是一项系统工程,涉及土地制度、金融制度、财税制度和行政管理制度等改革,这需要一个过程,要不断探索实践。

  当下,构建房地产发展新模式的内涵正在变得明晰。倪虹解释,构建房地产发展新模式可以概括为四个方面,在理念上,深刻领会“房子是用来住的、不是用来炒的”定位,建设适应人民群众新期待的好房子;在体系上,以政府为主满足刚性住房需求,以市场为主满足多样化改善性住房需求;在制度上,改革完善房地产开发、交易和使用制度,为房地产转型发展夯实制度基础;在要素配置上,建立“人、房、地、钱”要素联动新机制。

  “打造房地产新模式,关键是找准居民的新期待,从住房供给侧推动改革,从住房、配套、品质、环境、可支付等角度落实好房子。”李宇嘉谈到,此次住建部再次从理念、体系、制度、要素四个维度阐述了房地产新模式的内容,让这一新模式变得更为清晰。

  谈及构建房地产新模式的进展,住房和城乡建设部副部长董建国在发布会上表示,住建部和有关部门一起正在重点推进六方面工作,其中包括完善住房供应体系,重点是增加保障性住房建设和供给;建立“人、房、地、钱”要素联动机制;有力有序推进现房销售;建立城市房地产融资协调机制,推出项目“白名单”制度;研究建立房屋体检、房屋养老金、房屋保险制度,构建全生命周期房屋安全管理长效机制;以及建设绿色、低碳、智能、安全的“好房子”。

  “人、房、地、钱”要素联动机制是构建房地产新模式的关键一环,即从要素资源科学配置入手,以人定房、以房定地、以房定钱。

  在中指研究院市场研究总监陈文静看来,“人、房、地、钱”要素联动也就意味着未来人口规模大、人口持续流入的地区将获得更多土地、资金等资源,资源集聚效应进一步强化,未来房地产市场空间预计也会更大。

  近年来,取消预售制的呼声渐高,老百姓期待买房能实现“所见即所得”。因此,不少地方推出了一批现房销售项目,探索商品房销售制度改革。据中指研究院监测,2023年以来,北京、深圳、郑州等地已经成交多宗现房销售地块,部分城市也在鼓励支持房企现房销售。

  陈文静认为,短期来看,各地或将继续稳步推进现房销售,更多城市有望在土地端推出试点。同时继续完善预售制度,比如优化预售资金监管、调整预售门槛并优化办理流程等。

  房屋养老金问题一直备受关注。董建国介绍,目前,上海等22个城市正在试点,研究建立房屋体检、房屋养老金、房屋保险制度,构建全生命周期房屋安全管理长效机制。董建国表示,个人账户通过缴纳住宅专项维修资金已经有了,试点的重点是政府把公共账户建立起来。

  把新房子建成“好房子”

  把老房子改造成“好房子”

  在房地产新发展模式下,老百姓对房子的需求从“有没有”转向了“好不好”,对“好房子”充满了新期待。什么是“好房子”?倪虹表示,“好房子”有绿色、低碳、智能、安全四个特征,具体来看,绿色就是让人们住得健康;低碳就是为居民省钱,也为社会节能;智能就是让居民用得更方便,目前,电动汽车的数智化程度很高,已经成为移动终端,“好房子”应该成为一个不动的更大智能终端,有很多的应用场景;安全就是让居民住得安心和放心。他也谈到,“‘好房子’的内涵还需要在实践中进一步创新发展和不断丰富。”

  在安全方面,他解释,一是房屋的本体安全,结构要牢固,抗震防灾。二是设施设备的使用要安全,在水、电、气、热和电梯等设备上安装一些传感器,有问题的时候能够报警。三是使用人的安全,通过智能物联能够发现家里有意外的情况,老人、小孩在家里能够得到保护。

  近期,市场关于新一代住宅的讨论十分火热,“第四代住宅”的概念正在悄然兴起,“第四代住宅”又被称为“立体生态住宅”或“城市森林花园住宅”,其主要特征是把地面的庭院置于高层建筑,让每层住户都能拥有公共院落和独立花园。

  中指研究院研究副总监徐跃进认为,相较而言,“第四代住宅”具有公摊低、景观好、生活空间多元化等优势。他关注到,为了发展“第四代住宅”,部分城市出台了相应的支持政策,其中包括对计容规则进行调整,比如:空中花园符合一定要求时,允许空中花园面积不计入容积率和产权面积,这些调整有利于减小公摊面积,提升得房率。未来,或许会有更多城市跟进出台类似政策。

  徐跃进认为,在新趋势下,房企应加强新一代住宅产品研发,充分利用计容规则调整所带来的积极影响,提升住宅产品的吸引力,更好地满足市场改善性住房需求。

  建设“好房子”有可能成为一个新赛道。在倪虹看来,“好房子”要有好标准、好设计、好材料、好建造以及好服务,建设“好房子”需要从这五个方面下功夫。

  另外,在把新房子建成“好房子”的同时,也要结合城市更新,想办法把老房子改造成“好房子”。倪虹说,“有了‘好房子’,我们还要建设‘好小区、好社区、好城区’,让人民群众生活得更舒心、更安心。”

  保障性住房更应该建成“好房子”

  保障性住房托起了不少新市民、青年在城市的“安居梦”。“关于住房,一个是保障,一个是市场,这(要两手抓、两手都要硬,还要协调。”倪虹说。

  今年,多地加快推进“配租 配售”“两条腿走路”的保障房体系建设。其中,配售型保障性住房的建设,加快解决工薪收入群体的住房困难;多地以“一张床、一间房、一套房”等多样化、多元化的方式,提供配租型保障性住房,从而解决好新市民、青年等群体的住房问题。

  董建国说:“对列入今年计划建设的项目,落实好财税、土地、金融等支持政策,加快项目开工、建设进度,加强工程质量安全监管,尽早开展配租、配售,让群众早日实现入住。”

  为了进一步加大保障性住房的建设和供给,董建国表示,下一步,住建部将会同有关部门抓规划编制、抓制度完善、抓项目建设以及抓“好房子”样板。

  一些青年和新市民在租赁或购买保障性住房时可能会遇到一个痛点:这类房子不少处在较为偏远或者交通不太便利的区域,不方便他们通勤。对此,董建国也谈到,在抓规划编制方面,将“把保障性住房优先安排在交通便利、公共设施较为齐全的区域,促进实现职住平衡”。

  住建部还将加强项目的谋划和储备,做好明后年项目的前期工作,形成“实施一批、储备一批、谋划一批”的项目滚动推进机制。

  陈文静认为,接下来,各地将持续完善住房供应体系,增加保障性住房建设和供给,各地要坚持“以需定建”“以需定购”。未来一段时间,预计将有更多城市或地区公布住房发展相关规划,而更多关于不同类型住房的供给规模、区位、需求结构等细化内容公开,有利于企业更好地参与其中。

  据中指研究院监测,目前,约60城表态支持国企收购存量房用作保障房,其中超25城发布了征集公告,对收购价格、收购项目的面积均有一定要求。陈文静预计,未来,更多城市将会跟进发布征集公告,加快收购存量房用作保障房相关进程。

  “可能有人认为,‘好房子’是改善性住房、商品房追求的,保障性住房就可以质量低一些、配套差一些,这是个误解。保障性住房是政府工程,是民心工程,保障性住房更应该建成‘好房子’,这是政府应该做到,也应该做好的事情。”董建国表示,今年前7个月,全国保障性住房和城中村改造安置住房已经开工和筹集235万套(间,完成投资4400多亿元。目前,各地已经确定了一批保障性住房示范项目,按照“绿色、低碳、智能、安全”的要求开展“好房子”建设,不断提升保障性住房的品质,努力让群众住得健康、住得安全方便。