9月20日，华夏大悦城商业资产封闭式基础设施证券投资基金(以下简称：大悦城商业REIT，基金代码：180603在深交所正式上市，募集规模为33.23亿元。

　　此前，由于投资人的超额认购，大悦城商业REIT成为已发行的7只消费RETs中，首个开售当日就提前结束公众发售的消费REITs，发行网下询价认购倍数 3.067 倍，公众发售认购倍数 2.73 倍。公告显示，华夏大悦城商业REIT的公众投资者和网下投资者认购申请确认比例分别为37.089%和36.585%，基金比例配售前认购金额累计48.124亿元。

　　中粮集团党组副书记、总经理栾日成在敲钟仪式现场表示，大悦城商业REIT 的成功发行是大悦城控股发展历程中具有里程碑意义的重大事件，未来要把商业综合体项目持续经营好，努力打造消费新场景、激发消费新活力，持续向公募REITs平台置入优质资产，以资产盘活扩大有效投资，以金融创新服务实体经济发展，为城市消费发展赋能，为满足人民群众美好生活需求贡献力量。

　　底层资产优越，获资金1.448倍超额认购

　　据公开资料显示，作为大悦城商业REIT首发底层资产，成都大悦城正是大悦城控股旗下优质购物中心的代表之一。

　　作为西部商业消费中心，成都拥有广阔的消费市场与消费潜力，消费需求旺盛，具有多元化的消费生态和更年轻化的消费需求，展现出较高增长潜力。

　　数据显示，截至2023年末，成都市常住人口2,140.3万人，在四川省排名第一，在全国主要城市当中排名第四，较上年末增加13.5万人，同比提升0.6%。2019-2023年，成都市近五年社会消费品零售总额复合增速达4.7%，在主要新一线城市中位居前列水平。充足的人口增量与存量，都将支撑成都未来消费领域表现，也会进一步提升消费基础设施经营活力。

　　而成都大悦城位于成都核心地段，地理位置优越，且凭借其“体验式商业”的核心竞争力，多年来业绩持续向好，出租率稳定在高位，租金坪效逐年攀升，展现了较高的商业价值与增长潜力。

　　数据显示，作为大悦城体系内第一梯队的优质购物中心，截至2023年年底，成都大悦城近三年出租率保持均在96%以上，2024年6月末出租率达98.45%，租金坪效持续快速增长，年复合增长率超过12%。自2015年底开业以来，销售年复合增长率16%。据基金招募说明书，大悦城商业REIT 2024年7月1日至12月31日以及2025年的预测净现金流分派率分别为5.22%(年化、5.33%。

　　正是因为底层资产质量优越，该项目在发售前就已吸引了大量投资者的关注。

　　早在网下询价阶段，大悦城商业REIT就受到资金追捧：网下询价拟认购数量总和为初始网下发售份额(1.8214亿份的3.067倍。且网下投资者中券商、保险、信托、私募云集，足见专业机构投资者对该基金投资价值的认可。

　　根据公告，大悦城商业REIT的最终网下投资者有效认购份额为4.979亿份，网下投资者认购申请确认比例为36.585%。按照基金发售价格计算，网下发售比例配售前的募集规模约为16.545亿元。此外，基金初始战略配售基金份额数量为7.3980亿份，认购规模为24.584亿元。

　　此外，在公众发售阶段，其公众投资者有效认购基金份额数量为2.105亿份，为公众发售初始基金份额数量(0.7806亿份的2.697倍。公众投资者有效认购申请实际确认比例为37.089%。按照发售价格(3.323元／份计算，基金公众发售部分比例配售前募集规模约为6.995亿元。

　　综上，大悦城商业REIT此次发售，比例配售前的总募集规模达48.124亿元(含战略配售、网下发售和公众发售，是其拟募集规模(33.23亿元的1.448倍。

　　运营能力领先，提供高确定性的投资回报预期

　　超额认购、快速完成发售工作并成功上市的背后，不仅是底层资产成都大悦城质量优越吸引力高，也凸显了大悦城在购物中心运营中的领先地位。

　　最新发布的大悦城控股2024年中期业绩报告显示，截至2024年6月31日，大悦城控股商业项目全国布局45个，其中重资产30个、轻资产15个；在营项目34个，总商业面积约374万平方米。仅在2024年上半年，大悦城控股旗下购物中心销售额达到196亿元，同比增长14%；客流量达到1.7亿人次，同比增长24%；平均出租率保持在94%的高位，呈现出该公司商业运营的强大实力。今年下半年，大悦城还将有3个购物中心陆续入市，持续打造各城市独有的商业符号，为城市居民消费和生活方式升级助力添彩。

　　其中，大悦城购物中心作为大悦城控股的核心商业品牌，以其独特的“体验式商业”模式吸引了大量消费者。数据显示，自2007年首家大悦城开业以来，大悦城控股在一、二线城市积累了一批区位核心、回报良好的优质储备资产。在已开业及在建项目中，重资产自持的项目基本位于一线、二线核心城市。

　　对此，中国企业资本联盟副理事长柏文喜表示，“与其他同类项目相比，大悦城的品牌影响力和运营管理经验，特别是潮流文化和生活文化场景打造方面，是其潜在增长点。

　　从历史成绩上看，2021-2023年，大悦城控股旗下购物中心(即当年年末大悦城控股重资产持有及轻资产管理的已开业购物中心项目销售额分别为259.9亿元、254亿元、347亿元，客流量分别为2.06亿、1.86亿、3.08亿人次，平均出租率分别为94.30%、90%、95%。

　　旗下购物中心资产优质、运营领先、同时历史业绩表现优异，这一切都为投资者传递着积极信号：一方面，依托大悦城控股行业领先的资产管理水平，成都大悦城项目也同样具备较高的运营管理能力，大悦城商业REIT因此具备高确定性的投资回报预期。另一方面，大悦城旗下其他运营中以及储备中的大量优质资产，及其不断产生的丰厚收入，也为未来大悦城商业REIT扩募发展、投资回报持续提升提供了更多的想象空间。

　　大悦城控股董事长、总经理姚长林也表示，此次华夏大悦城商业 REIT 的发行得到了市场的高度认可，项目成功上市意味着公司正式打通了“投融建管退”的资本循环，为未来进一步推进大悦城稳健发展提供了重要机会与坚实平台。

　　成为REITs市场重要补充，助力中国消费新发展

　　2024年，中国消费基础设施REITs进入提速发展阶段。尤其是华夏大悦城商业REIT的上市，既实现了西南地区相关领域产品零的突破，是对我国消费基础设施REITs市场发展的重要补充，也为核心城市购物中心优质消费基础设施存量盘活提供了良好示范。

　　当下的发展趋势也显示，消费基础REITs能够持续助力恢复和扩大消费。

　　对此，市场专家曾表示：“消费基础设施REITs与其他类型资产相比，更贴近普通消费者和投资人的生活，项目运营的优劣与否对于普通投资人更加直观。”

　　基于此，优秀REIT管理人在项目发行成功后，将把资金用于提升项目运营管理——通过专业的商业运营和租户管理，提升购物环境和服务质量来吸引更多消费者和更优质的租户，这不仅有利于进一步提升企业自身的运营效率，也有益助力中国消费实现新发展，是实现经济内生增长不可或缺的一环。

　　从管理运营团队上看，大悦城控股拥有行业领先的运营管理能力，运营管理团队也具备丰富的基础设施行业从业经验、项目运营管理经验和专业能力，同时在应用潮流文化和生活文化打造新消费场景上能力突出。

　　据了解，大悦城运管下设成都分公司专门从事成都大悦城项目的运营管理工作。大悦城运管成都分公司管理团队主要由原卓远地产相关运营管理团队组成，沉淀了历年来成都大悦城项目“筹建-开业-运营”的全生命周期管理经验，对成都当地市场充分了解，能基于项目历年情况，提供未来稳健高质量的运营管理保障。

　　正如此前专家所称，消费基础设施REITs也是落实扩大内需战略并支持国内消费的重要举措，有助于强化资本市场服务实体经济的能力，进一步创新投融资机制，有效盘活存量资产，促进消费基础设施高质量发展。可以预见，在大悦城商业REIT成功上市后，其所募集资金将会助力成都大悦城实现更有效的稳健新发展，也助力成都及中国新消费发展提速。

张紫祎