2024年10月23日，招商蛇口设立的租赁住房基础设施公募REITs项目之招商蛇口租赁住房REIT(深交所代码“180502”在深圳证券交易所上市，是招商蛇口自招商局商业房托、蛇口产园REIT后第三个REITs平台，也是2024年以来首单上市的租赁住房公募REITs项目，标志着招商蛇口在公募REITs领域再迈出关键一步，对于盘活存量资产、优化投资组合、增加资本市场活跃度、优化企业经营模式等诸多方面产生正面影响。

　　对于招商蛇口而言，设立租赁住房REITs平台不仅仅是发行REITs盘活资产的线性延续，更是扩大盘活覆盖面、推进行业转型、落实租购并举的重大举措。

　　深厚资产储备、甄选核心资产

　　招商蛇口作为招商局集团有限公司城市综合开发运营板块的旗舰企业，始终以“成为中国领先的城市和园区综合开发运营服务商”为目标，致力于成为“美好生活承载者”，较早践行了“租购并举”战略。截至2023年末，招商蛇口管理范围内的长租公寓已布局19个城市，84个长租公寓项目，总经营建筑面积超200万平方米，房源4.73万间。其中已开业项目45个，总经营建筑面积约115万平方米，房源2.95万间；建设期项目39个，总建筑面积约97万平方米,房源总数1.78万间。

　　招商蛇口租赁住房REIT基础设施项目为位于深圳市南山区的壹栈太子湾项目和壹栈林下项目，均为具备保障性质的租赁住房，总建筑面积约6.53万平方米，共有租赁住房927套，配套商业15套，项目交通便捷，周边商业、教育、医疗等配套设施完善。截至2024年6月末，太子湾项目和林下项目运行时间分别超过4年和8年，出租率处于高位且收益稳定，属于成熟且优质的项目资产。太子湾项目运行满4年、2024年1-6月平均出租率达94.66%；林下项目运行满8年，2024年1-6月平均出租率达97.24%。根据基金招募说明书中披露的可供分配金额，按最终实际募集规模测算，招商基金蛇口租赁住房REIT(180502于2024年7月1日-12月31日和2025年度预测净现金流分派率分别为4.00%和4.05%。

图 太子湾项目

图 林下项目

　　“壹栈”成名，引爆市场热情

　　招商蛇口旗下负责租赁住房类业务的轻资产管理公司深圳招商伊敦酒店及公寓管理有限公司(以下简称“招商伊敦”前身为深圳蛇口工业区职工住宅有限公司，从80年代初就开始繁育租赁住房基因，已在租赁住房领域积累了丰富的运营经验和成熟的发展模式，租赁住房项目遍布深圳、上海、广州、杭州等11个人口净流入核心城市，已孕育出壹棠服务公寓、壹间精品公寓、壹栈人才公寓三条主要的产品线品牌，具有较高的市场知名度和行业影响力。

　　招商蛇口租赁住房REIT项目所包含的基础设施项目属于“壹栈”系列资产，是在丰富的资产储备中精心挑选与严格评估而来，确保了资产本身的质量与运营稳定性。同时，招商蛇口凭借其在住房租赁领域的丰富管理经验与高效运营模式，为这些资产的持续稳定运营提供了有力保障。此外，叠加招商蛇口品牌价值与市场信誉对项目的有力赋能，成为推动投资者踊跃认购该REITs的强大动力。

　　从认购结果来看，太子湾项目和林下项目评估总值合计为12.46亿元，在发行阶段，招商蛇口租赁住房REIT项目受到市场投资人高度关注及认可，收到多位投资者积极认购，募集资金达到13.635亿元，溢价率为9.43%，网下询价阶段全场认购倍数达103.66倍，创下2024年公募REITs网下全场认购倍数新高。有分析人士指出，高溢价与高认购倍数充分说明了该项目的稀缺性和市场对该项目投资价值的良好预期。

　　积极产融创新、树立市场典范

　　招商蛇口租赁住房REIT不仅为投资者提供了更好的投资机会，同时也为我国REITs与住房租赁市场的健康发展提供了样本。

　　保障性质租赁住房作为解决大城市住房问题的重要抓手，旨在缓解住房市场结构性供给不足，满足人口净流入的一二线城市有住房困难的新市民、青年人群的需求。但由于重资产、长周期的特性，因此行业的健康发展需要资本市场的支持。而资本市场对于资产质量的要求较高，这也给运营商提出了更高的要求，本项目上市前国内市场仅有5单租赁住房REITs项目。

　　招商蛇口作为市场化的投资运营机构，将位于粤港澳大湾区和长三角核心区域的租赁住房资产纳入REITs，并将盘活资金用于新建项目，有助于更好地支撑“十四五”期间保障性质租赁住房的大规模建设，积极创建全国先行示范样板。同时招商蛇口租赁住房业务“投、融、建、管、退”全生命周期发展模式与投融资机制进一步确立，真正实践以存量带增量、以融资促投资，提高投资效率和投资水平，为新市民、青年人解决住房难题，最终实现招商蛇口在租赁住房基础设施领域投资的良性循环，为行业树立了良好示例，也为后续我国REITs项目陆续推出奠定良好基础，有助于深化改革、为经济发展提供经验与智慧。

　　同时，本项目作为我国积极探索REITs创新的重要突破口、完善市场覆盖面的精准抓手，经过项目的持续良好运营、与市场的充分沟通、认真细致的调查研究，在项目运营、结构设置、投资人沟通等方面形成了比较成熟的规范与标准体系，积累了丰富的实践经验，具有在全市场复制推广的价值。

　　风起云涌正扬帆，砥砺前行开新篇

　　目前，中国经济已经进入到高质量发展的全新阶段，对于房地产市场而言，正处于供求关系发生重大变化、亟待构建发展新模式的关键时期。同时对于招商蛇口而言，2024年是实施“十四五”规划的关键一年，也是全面加速推进招商局“第三次创业”的发力之年。

　　值此关键时刻，招商蛇口依托其在REITs行业领先的资源积累与竞争实力，结合招商局房托、蛇口产园REIT先进经验，成功搭建租赁住房REITs，进一步打造产融结合的特色品牌，后续招商蛇口持有的租赁住房资产有望陆续装入，资金流动加快，招商蛇口将在投融资良性循环的加持下进入加速发展阶段。

　　(图片由招商蛇口授权财经使用

张紫祎