房子未来还有投资价值吗？

蒋昊商业观，直击真相！

大家好，我是蒋老师，我们投资房产的目的是什么？是不是让自己的钱不贬值，但事实上，绝大部分人的钱，都会贬值。怎么判断呢？

因为通货膨胀的年利率是14%左右，只要你的投资回报率低于14%，你的钱都在贬值，你的钱都会被富人收割。

把钱存银行定期理财，年回报率大概在4%-5%，显然是在贬值。

把钱投资股市，回报率不确定，有可能亏，有可能赚，这里存在高风险。

但是把钱用来投资房子，大概年回报率是多少呢？

我告诉大家，如果你投资房产，在一些热门城市，常住人口增长快，经济发展快的大城市，年回报率是可以超过通货膨胀的利率的，所以，只要买对了城市，买对了地段，你的钱就不会贬值。

那哪些城市房子未来有投资价值呢？

我的观点是，未来只有5%的城市还具有房产投资价值，请注意，这里是投资价值，而非居住价值。那么95%的城市，不具备投资价值，因为涨幅无法抵御通货膨胀。

我国大概有663个城市，包含直辖市、副省级城市、沿海开放城市、经济特区、省会城市、地级市和县级市。那么真正有投资价值的城市，只有不到40个。这些城市，我把投资价值分为4个等级：

第一等级：深圳、北京、上海

深圳是目前全国房价最高的城市，每平米均价超过7万。那在深圳买房，未来的投资年回报率是多少呢？我不知道，未来的事情无法预知，但是我知道，过去10年时间，深圳每年的房产回报率超过了17%，高于通货膨胀。

而且深圳对比北京和上海，以及其他大城市，深圳房子有一个显著的特点，别的城市每隔5年会出现一次横盘或者微跌的趋势，但是深圳没有，深圳的房子只有涨得快和涨得慢，不存在下跌。

其次，北京和上海，两座城市拥有全国最好的资源，所以，未来还会有更多购买力高的人群，向北京和上海集中，美团王兴说过一句话，创业者把公司选在北京，已经成功了三分之一，因为创业最缺人才，而北京是中国人才的摇篮。

上海，城市资金总量仅次于北京，千万净资产人数，也仅次于北京，上海的经济辐射能力，在全国排第一位。上海不仅吸引中国的有钱人，也同样吸引着国外的有钱人，所以，上海的房产价值，在中国也是第一方阵。

第二等级：强省会城市、直辖市

广州：全国最强的省会城市，常住人口超过1500万，常住人口增量多年排名全国第二，广州是一座综合实力很强的城市，文化、交通、教育、经济、外贸、科技各个方面，360度无死角，每年有大量年轻人来广州创业，所以，广州未来房价抗跌性也是非常强的，大概率会跑赢通货膨胀。

杭州：新经济拉动了杭州的巨变，2019年杭州常住人口超过深圳，成为全国最吸引人才的城市，因此杭州这几年房价开挂，中心区房价，杭州几乎与广州看齐。而未来根据杭州的发展与定位，城市经济会出现持续利好，所以，杭州房价也是持明显上涨趋势。

同类城市还有成都和武汉、南京，以及直辖市重庆。

第三级：发展潜力大的省会城市，以及沿海发达城市

这里面包含了苏州、郑州、长沙、西安、合肥、济南、福州、厦门、宁波、温州、佛山等城市。

比方说苏州，紧靠上海，经济发达，就业岗位多，大量人口涌入，房价肯定会上涨。再比如郑州，省会城市，国家中心城市，经济辐射一亿多人口，城市常住人口超过1000万，基本面都非常不错，所以房价也会涨。

西安和郑州的情况差不多，长沙房价现在处于低估状态，福州和厦门现在房价都处于高位，但是福建有钱人多，购买力强，喜欢在家乡置业。宁波是中国非常强的沿海发达城市，不管是资金总量还是常住人口增量，在全国都位居前列，发展前景好，房价肯定跑赢通货膨胀。

第四级，环一线城市，区域副中心城市、独特资源稀缺型城市

惠州、东莞、燕郊、北三县、南通、昆山、嘉兴，这些都是环一线城市。

徐州、襄阳、芜湖、岳阳、洛阳、柳州，这些属于省域副中心城市。

三亚、桂林、张家界、九寨沟、这些属于旅游城市。

这类城市，不能说房价一定会涨，但是它们有各自的价值属性，环一线城市，会受到一些城市的资源外溢，以及一些购买力不足，选择退而求其次的购房者，所以，房子有一定价值。在加上未来轨道交通的快速发展， 融入一线城市半小时经济圈，那么环一线城市房子就能形成居住价值，所以有一定的投资价值。

省域副中心城市，说白了，就是有一定的经济辐射能力，能吸引周边的城市和县、乡镇人群聚集，所以，具备一定的抗跌性，但是不建议高位买进。

旅游城市，投资价值属性偏弱，风险高，但是可以出租，民宿等等，相比四五线城市，有一定投资优势。

总结

投资房产实际上就是选对城市和选对地段，除了以上四种类型的城市，其他城市不建议考虑，刚需自主除外。

大家对此怎么看呢？欢迎参与话题讨论！

上海房价，会从7万一平米，跌到5万一平米

北京房价，会从7万一平米，跌到5万一平米

深圳房价，会从6.5万一平米，跌到4.5万一平米

广州房价，会从4.7万一平米，跌到3万一平米

杭州房价，会从4.5万一平米，跌到3万一平米

房价，未来在大部分城市，都会下跌

买房投资的时代要过去了。

国家提出的国家战略，要重点发展中西部地区

杭州，深圳，苏州，南京

四大城市，都落选了国家中心城市了

而成都，重庆，武汉，西安，郑州

都当选了国家中心城市

国家要把财力，物力，拿来支持中西部

东部大城市的资源少了，政策少了

房价要下跌了。

而武汉，成都，这类城市

特别郊区目前八千一平米的房子

未来可能还有前景。

其他大部分城市，房子都没有投资价值了

如果有人简单粗暴告诉你，房价很高不能买房了，以后一定跌，他基本是无房族。
如果有人告诉你，房价再高也是资产，一定要买自己的房子，基本就是卖房的经纪人。
未来的房子，值不值得投资，其实就是看房子是资产还是负债？如果简单的相信房子是资产，估计日后要交一笔不菲的财商认知税。
房子要具备资产属性，需要明白下面两个条件，在下定论。
第一，房子能不能为你带来收益。

比如，贷款买房，月供5000元，房租出租高于5000元，那房子可以称为资产。如果低于5000元，房子就是负债，因为你需要自掏钱出来供房贷。

第二，经济通胀可以让房子从负债变成资产。

举个例子，小明名下有一套房，现在价值100万，按揭首付3成即30万，余下贷款。二年后，国家经济严重通胀，房子价值300万，你卖出获得300万。

也就是说，你用30万的资金投入，经过两年时间，变成了(270万-两年贷款累计利息)。即便当初是贷款买房，月租不能抵月供，房子从负债变成了资产。

楼市闭眼投资挣钱的时代已经过去了，未来的房子值不值得投资，只要看房子是否具备成为资产的可能性。这由你的投资眼光来决定。

从货币贬值的角度看目前房产是保证家庭资产不贬值的主要选择。举个例子，20年前10多万元就可以买个房子，到今天至少5-8倍的收益，如果这10万一直存定期又能增值多少呢？但房地产发展到今天，也不是说所有房产都能增值。本人愚见，认为3-4线城市以及县城的地产未来几年房价上涨空间非常有限。而再过10-15年房地产的刚需会下降很多，这都是影响房地产价格走势的重要原因，同时一旦房产税正式实施，房价也可能应声倒下。所以如果想继续投资房子，就要选择那些保值率高的，例如学区房，租金高且出租率高地段的商品房，写字间，公寓等这些仍将是刚需。但郊区和远离市区的开发区内的商品房要多加小心，特别是3-4线城市。

以上就是本人关于此题的回答，个人观点难免会有不足之处，望谅解！

国家房住不炒的政策就明确地告诉大家，房子不能作为金融工具，它不再具有金融属性，不能作为投资项目来囤积房产。各级政府的限购、限价令基本稳定了房价，即将实行的房产税要打击炒房客，房子要完全回归居住的属性。如果再买房空置，很可能要付出代价。

商品的价格是由供求关系决定的。现在，住房的供给数倍于需求，降价是必然的，靠投资房子赚钱是时过境迁了。人口老龄化严重，出生率下降，未来需要住房的人数会急剧减少，房子的腾空率会大幅度上升，房子将是最过剩的商品。

当然不排除个别地区经济发展速度快，人口流入多，房子的需求量会增加。不过，总人口数量在一定时期内是不变的，一个地方人口的增加就意味着另一个地方的人口减少。也就是说，有的地区房价涨，就必然有的地区房价落。投资房地产就必须看大趋势，看看自己所在的地区的发展前景，不能轻易决定。它风险很大，最好选择房地产以外的项目投资。

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