柏林的房价很低
史欣德国柏林自由大学 博士生
柏林的房价不是特例。在德国绝大多数城市，房价都在相当长的时间内维持在一个相对稳定合理的水平。在这里面，德国政府的调控干预措施可以说是功不可没。
柏林是德国首都和第一大城市，但房价却低得有点离谱，它或许是世界上最“便宜”的国际性大城市了。
现在柏林市区的房价均价为1500-2000欧元/平方米。在市中心繁华地段买一套80平方米的新房，价格在15万欧元至20万欧元之间，二手房大概10万到15万欧元之间。如果不在乎地理位置，在距离柏林市中心30分钟车程的郊区，有不少60平方米左右的二手房，价格在5万到8万欧元之间。
这个价格，不仅和同属欧洲的巴黎、伦敦相比有点离谱，即便拿过来和中国北京、上海等一线城市日新月异的房价比，也显得有点“寒酸”。北京二环内和上海中心城区的新房，均价早已经突破5万人民币了，按汇率转换，早已超过柏林市中心房价的两倍多。
再看看人均收入。柏林2009年的人均月收入为2400欧元上下，基本和市中心房价持平。算下来，在柏林买套像样的房子也就是普通人5到8年的工资。这个数字估计足以让上海、北京的大部分工薪阶层羡慕了。
即便如此，柏林真正买房的人还是不多。大部分人仍然选择租房，柏林的租房市场很活跃，租金价位也比较合理。以笔者现在所租住的位于市中心的60平方米二居为例，地理位置优越，出门10米即是地铁，月租金只有500欧元。
柏林的房价不是特例。在德国绝大多数城市，房价都在相当长的时间内维持在一个相对稳定合理的水平。在这里面，德国政府的调控干预措施可以说是功不可没。
二战结束至今的60多年中，德国政府一直通过各种途径不遗余力地兴建“福利住房”，给民众提供了大量廉价出租的公寓房。截止到2009年，德国一共有近3600万户家庭，而社会上可居住的房屋总量接近3800万套。供给相对过剩的房产市场，是德国房价不高的第一个原因。
另外，德国采取了极为严厉的法律政策来抑制投机炒房。房子是民生必需品，而不是可以用来投机的商品，德国政府因此对不同地段不同房型的房子制定了详细的“基准价格”。在实际的房产交易过程中，如果房价超过该“基准价格”20%，购房者就可以根据相关法律向法院起诉地产商的“超高房价”，国家会出面强行干预降价。如果房价超过“基准价格”50%，那就甚至可以根据德国的《刑法》起诉地产商获得“房价暴利”了，严重的情况，甚至会处以3年以下有期徒刑。[page]
此外，房产税也是德国政府控制房产投机的一个重要手段。居民自有自住的房产不需要交房产税，但用以出租或投资的房产必须交房产税，所获房租也需要缴纳为数不菲的收入所得税，房产买卖时还需要交不动产转移税，如果有获利，那盈利的部分就必须缴纳15%的盈利税。如此详尽的法律和税收方面的规定，基本打压住了德国的房产投机。
完善稳定的租房体系是德国房价不高的另一个原因。粗略统计，德国约有60%的家庭选择租房，在年轻人中，这一比例更是接近80%。这得益于德国完善稳定的租房体系，比如，德国民法典等相关法律有详尽的条款保障房客的利益，比如房东必须书面出示涨价理由，并附上至少三例类似房屋涨价的证据，否则房客可以起诉房东涨价“非法”。在一般情况下，房东也不可以随时终止住房合同，将房客“扫地出门”，否则房客可以通过法律途径“伸张正义”，正因如此，在德国租一处房子居住几十年的情况大有人在。买房子的理由，无非是让自己更有归属感和安全感，既然租房如此方便稳定，为何还需要自己买房呢?
最后，特定城市的房价往往和社会的资源分配联系在一起。一般来说，选择住所其实就是在选择资源，城市的资源越集中，就越容易吸引外来人口和带动房价上涨。在德国，柏林不像中国的上海、北京这样的超级大城市，垄断了政治、经济和文化资源。而是有大约11个规模相似的城市分散在德国境内，这些城市之间没有本质性的差异，社会资源分配相对平均和分散。此外，为数众多的小城市在基础设施、工作机会、社会保障、高等教育、就医等方面和这11个大城市几乎没有明显的差异，这也就缺少了投机楼市的前提基础。
东西柏林统一至今20年，没有出现预计中的各种资源向柏林集中的情况，人口也并没有实质性的增加，而统一之后大兴土木却让房产供给增长了不少。本来国家法律就抑制房产投机，再加上过剩的供给，房价不低才怪。