涉外房地产成本分摊案例分析
涉外房地产成本分摊案例分析
我国为了招商引资，国家在税收上对外资企业给予了许多税收优惠政策，其中再投资退税是鼓励外国投资者将从外商投资企业取得的利润再投资于中国境内企业的一项税收优惠措施。外国投资者按其再投资方式的不同，获得的退税利益也有所不同，这就相应地带来一定的税收筹划空间。下面以一外国投资者进行利润再投资的案例加以说明。
一、案例
一特区房地产集团控股企业——X公司属外商独资企业，主营房地产开发，开发春天大厦项目A、B、C三栋楼房，分三期开发交房。
1、一期交房的是安置楼为春天大厦C栋。拆迁安置费、土地配套费和安置楼开发成本1800万元人民币(以下简称拆迁安置总成本)，2002年10月交房。该安置楼没有收入，拆迁安置总成本需分摊计入另外两栋楼房。
2、二期交房的是春天大厦B栋，可售面积为24000平方米，于2003年3月交房。
3、三期交房的是春天大厦A栋，可售面积为30000平方米，于2004年6月交房。
该特区国税局核定房地产企业按10%利润率预缴企业所得税，所得税税率为15%，X公司按核定利润率预缴了企业所得税。
2003年6月X公司对春天大厦B栋销售收入进行所得税汇算，X公司股东准备以春天大厦B栋实现的税后利润再投资注册一家新公司，以享受利润再投资退税优惠。当期春天大厦B栋已全部售完。
X公司在所得税汇算时，把春天大厦C栋拆迁安置总成本1800万元人民币一次性列入B栋开发成本。经一家税务师事务所审核上报国税局，国税局经查账汇算后发现拆迁安置总成本1800万元全部列入B栋开发成本，未按可销面积分配计入春天大厦A栋，汇算后调增企业所得税应纳税所得额1000万元，国税局裁定：补缴企业所得税150万元。
二、分析
(一)公司进行所得税汇算时，应按基本的配比原则把拆迁安置总成本在A、B栋楼房之间按可售面积进行分配，按《国家税务总局关于外商投资房地产开发经营企业所得税管理问题的通知》(国税发[2001]142号)第五条规定：企业销售房地产所发生成本费用的确定，应以收入与支出相匹配为原则。企业应根据当期面积以及可售单位工程成本费用，确定当期成本费用。企业可售单位工程成本费用按下列公式确定：
可售单位工程成本费用=可售总成本费用÷总可售面积
可售总成本费用是指应归属于可售房地产的土地使用费，拆迁补偿费，七通一平、勘察设计等开发前期费用;建筑安装费;基础设施费，公用设备，绿化、道路等配套设施费以及企业为开发建设工程而发生的管理费用、财务费用和销售费用。总可售面积是指国家规定的房屋测绘部门出具的确定房地产项目可售面积证书中明确的面积。[page]
在本案中，可列入B栋的拆迁安置成本=(拆迁安置总成本×B栋可售面积)÷(A B栋总可售面积)=(1800×24000)÷(24000 30000)=800万元。
X公司在汇算时，把1800万元全列入B栋开发成本，多计入开发成本1000万元(1800万元-800万元)，应调增应纳税所得额1000万元，补缴企业所得税150万元。
(二)如果本案中，X公司自行按税法规定计算企业所得税，调增利润1000万元，自行缴纳企业所得税150万元。然后X公司的投资者利用税后利润850万元(1000-150)再投资注册一家外资企业，X公司投资者可得到税后利润再投资退税60万元(这里没有考虑提取公积金等因素)。
按《中华人民共和国外商投资企业和外国企业所得税法》规定：外商投资企业的外国投资者，将从企业取得的利润直接再投资于该企业，增加注册资本，或者作为资本投资开办其他外商投资企业，经营期不少于五年的，经投资者申请，税务机关批准，退还其再投资部分已缴纳所得税的百分之四十税款，国务院另有优惠规定的，依照国务院的规定办理;再投资不满五年撤出的，应当缴回已退的税款。
退税额=再投资额÷(1-原实际适用的企业所得税税率与地方所得税税率之和)×原实际适用的企业所得税税率×退税率=850÷(1-15%)×15%×40%=60万元。
但本案中，X公司的150万元所得税款是国税局查补征收的，外商投资企业因关联企业交易税务审计而调增的税后利润用于中国境内直接再投资，是否可以按照《中华人民共和国外商投资企业和外国企业所得税法》(以下简称税法)第十条及其他有关规定享受再投资退税优惠待遇呢?《国家税务总局关于外国投资者再投资退税有关问题的通知》(国税发[2001]86号)明确如下：
凡外国投资者在利润分配之前，已通过关联企业之间的交易将利润实际转移至利润所产生的外商投资企业之外，根据税法实施细则第八十条关于"税法第十条所说的直接再投资，是指外商投资企业的外国投资者将其从该企业取得的利润在提取前直接用于增加注册资本，或者在提取后直接用于投资举办其他外商投资企业"的规定，该外国投资者无论是否返回这部分利润，也无论以何种形式将该部分利润在中国境内再投资，均不属于税法第十条和税法实施细则第八十条规定的直接再投资，不得享受有关再投资退税的优惠待遇。
外商投资企业的其他偷逃税行为的实质亦是将部分利润隐瞒、转移，违法性质比关联企业间的避税更为严重。这样，在计算再投资退税利润时应将这部分利润剔除。[page]
根据上述规定，X公司股东850万元税后利润再投资，不能获得再投资退税60万元。
三、点评
X公司没有按税法规定进行所得税汇算，既补缴了企业所得税150万元，又使公司股东损失再投资退税60万元。
经济学假定，人是经济人，自利和利己是本能，在市场经济的条件下，为了追求最大的经济利益，个别企业想方设法少缴点税、偷逃税款，得不偿失。在现代市场经济的发展中，经济人也有重视信誉的一面，市场经济是既讲法治也讲信用的经济，绝大多数纳税人从自己的长远利益出发诚信纳税，而后从这种社会环境中享受到诚信纳税的益处，税收筹划空间也就越大。