去年一年里，前瞻产业研究院的产业规划二部先后走进了76个城市的产业园区，结合实体经济的发展、前瞻产业园区大数据、前瞻智慧招商大数据与全球市场环境变局的情况，我们提炼了那些园区产业生命力薄弱的3个关键共性因素：

1、“招商效率跟不上企业迁移频率”：全国省域园区整体进驻率骤然下降，极个别城市相对稳定；

据前瞻规划二部走访及服务的76个园区（大部分为近年来已建成的园区）平均统计，入驻率不到60%。（相对保守）

从调研访谈中，我们得知了大部分的园区在全球产业竞逐下，企业纷纷迁移或注销，这便直接导致地方产业失链，打破原有的经济形态、工业形态，使其园区面临着“再招商、重运营”的成本压力。

同时，我们根据前瞻智慧招商大数据库，通过企业迁移大数据对地方园区的入驻率进行研判：分别选取一线城市代表-深圳市、新一线城市代表-长沙市，展开近3年（2021-2023）来企业迁移的数据对比。

①一线城市代表：深圳。

2021-2023年深圳市迁移外投企业数量为3340家，其中高新技术企业36家；TOP6迁移外投企业所涉及行业为批发和零售业、建筑业、科学研究和技术服务业、制造业、租赁和商务服务业、信息软件及技术服务业；1亿以上注册资本企业迁移外投数量高达117家。

流动性较大的区县为龙岗区、福田区、南山区、龙华区、宝安区，其中龙岗区的流动增长较高（迁入量大），但南山区作为中国上市密度第一区，其近3年来的企业迁入与迁移外投数量差值相对紧密，增长速率逐步下降。

②新一线城市代表：长沙。

2021-2023年长沙市迁移外投企业数量为739家，其中高新技术企业15家；TOP5迁移外投企业所涉及行业为批发和零售业、建筑业、科技服务业、租赁和商业、信息软件及技术；1亿以上注册资本企业迁出数量高达17家。

流动性较大的区县为岳麓区、雨花区、天心区、芙蓉区，但天心区的迁入与迁移外投差值为负数。

从数据来看，企业迁移数量差值似都向好，但是反观广东省、湖南省的其他城市，从深圳市、长沙市企业迁入的城市排行我们再追踪，基本除了深圳市（及广州市）、长沙市以外，其他省内城市的企业迁入数量与迁移外投数量大多呈负数！其他新一线城市情况相比长沙市甚好的寥寥无几。（其他城市、县域企业迁出迁入详情及企业名单可咨询前瞻顾问获取。）

（珠海市2021-2023企业迁入与迁移外投数量比对，差值为-240家）

（湘潭市2021-2023企业迁入与迁移外投数量比对，差值为-39家）

客观来看，广东省、湖南省都是较为典型的工业代表省域，前瞻规划二部的同事在这两省份走访调研的园区数量占比约26%与15%，除了广深与长沙，几乎看不到入驻率高于60%的园区，当地政府与园区主同样面临着“园区空间存量大、招商难”的境遇。

2、“定位过时跟不上市场发展趋势”：战略新兴产业发展下，大部分园区还停留在过去五年、十年的定位发展策略上。

前瞻规划二部的赖部长带领团队走访76个园区后，提及近年来最大的园区发展感受：“受全球经济动荡影响，加之中国产业近年来的快速蝶变，许多园区早年没有做好产业定位与招商的前置规划，就只能做一步看一步，小企业迁移外投的影响在数量不多的情况下还能缓和招商时间成本，一旦有大厂迁移外投则面临砸锅卖铁去招商的情况。我们遇到很多园区的运营思维是相对守旧一些的，大部分还停留在‘我只要有漂亮的空间，就能吸引企业来我这’的概念理解，我们中后期介入，为了“精准招商”再去调整定位也会有一定难度，但好在我们可以做到很精准的目标招商规划，在尽可能不改变产品原有结构的情况下，调整好园区的定位策略、目标招商清单/图谱、运营策略。”

借鉴前瞻此前一些成功园区的运营案例，如“京东智谷”项目（在不改变产品已有结构的情况下，明确其产业定位，招商成功率与入驻率遥遥领先）。我们主要从3个层面去考虑与执行：

①做好京东智谷的园区功能定位

即要明确（京东智谷）产业园区承载的核心功能是什么。大部分园区是多种功能集成的园区，除了生产制造、研发办公、仓储物流等，还有市场营销、商务展示等功能。园区的功能定位，在很大程度上决定了园区的物业形态，包括产品组合、业态配比等。

园区的功能定位来源于市场供需的研判，也要考虑政府的规划要求，对于同一区位的园区项目，同样的区位选址，同样的土地性质，不同人可能提出不同的功能定位，相应的园区运营的最后结果可能大相径庭。

②做好京东智谷园区项目的内外部分析

其关注点是如何定位园区的主力客群。市场定位是功能定位的进一步细化，主要通过市场客群的分析进行客户画像，以指导园区的营销招商工作。从主力客群来看，绝大多数园区项目以本地市场或根据地市场的客群为主，因为企业的外迁成本是很高的。从项目区位来看，所在城市的产业集聚效应很重要，越靠近高能级城市的园区项目，外部的客群越多，项目所在城市的窗口效应越强，外部的客群越多。就一般的园区项目来说，我们采用的市场定位方法就是三圈层市场分析法，即本地市场、周边市场、外部市场。

③做好（京东智谷）产业定位与招商规划。

最重要的，也是最难的就是做好产业定位，因为产业是园区发展的根基，产业定位将影响到园区的产品设计、公建配套和招商引资。过去，很多园区一上来就做规划设计，根据对市场的初步印象就开始规划建设园区，结果在产业招商中频频遇到挫折，单元面积不合适、层高承重不匹配、公建配套有欠缺等等。现在，大部分园区项目已开始重视产业定位策划了。在产业定位方面，关键点是如何定准产业，产业定的太泛，园区没有竞争力，产业定的太窄，市场客群受限，都会影响招商去化。做产业定位时，深入分析园区是否具有发展某类产业的资源基础，是否可以形成较强的资源优势，这是形成某一园区区别于其他园区的独特竞争力的一个重要方面，这些资源是为将来入驻企业提供产业支持和配套服务的现实基础。

该项目服务结束后，在近期活动上，凤岗镇党委委员赵见敏对京东智谷取得的发展成绩表示赞许：京东智谷是广东省、东莞市重大产业项目，近年来，京东智谷已成为凤岗镇经济发展、产业集聚、人才引入的重要平台，短短5年间，几百家企业入驻，为区域经济高质量发展提供了重要引擎。

由于大部分数据涉密与定制化，我们不作过多展示，类似京东智谷的案例还有许多，可见科学、精细化的定位决策对于一个园区项目而言有多重要！（更多案例及详情可以咨询客服了解。）

3、“招商方法跟不上数字工具变化”：大多数园区还在采用人海 驻点战术，捕捉企业信息链路慢且意向不精准；

前瞻规划二部招商策略组黄组长观察到：“我们走访的这些现代化园区，从设计建设层面来说都是比较前卫的，但在运营模式上，可能有些园区运作还不如一些写字楼的运作能力强，80%园区招商停留在电话人海、购买企业电话资料、做行业商协会的关系资源等。这样的效率跟不上企业对于发展需要的变动速率，不能及时捕获企业的最新动向、投资意向、战略信息，那就做不到知己知彼，就很难找准对口的招商线索，最终徒劳。”

数字时代下，对于园区“精准招商”应该有更进一步的理解，地方园区在制定好“产业定位、招商图谱”之后，应借助数字化工具擎动一线招商人员的执行力。譬如我们在杭州某智能网联汽车产业园做规后培训的时候，让大家通过“前瞻智慧招商系统”，先精准识别产业集群的发展热力图，可以对产业的集聚程度及分布进行热力分析，为招商发展及规划定位提供研判数据，进一步锚定招商目标区域。

（图为前瞻智慧招商系统功能示意：热力图分析功能）

同时，可以结合“园区猎企招商工具”，前瞻对全国6万 核心园区信息监测，透视各园区真实内况，若有企业迁移意向，可以及时通过智慧招商系统联系到企业端，展开初步意愿沟通与筛选，能够节省园区在精准招商层面的大量投放力度与营运成本。

（图为前瞻智慧招商系统功能示意：园区找企业功能）

再者，前瞻考虑到每个园区的招商情况与区域发展的资源条件、经济水平等情况息息相关，为了更清晰了解热力图所示的区域产业发展情况，明晰企业迁移的动向和投资意向，前瞻利用自身沉淀20余年的产业大数据、企业大数据、财经大数据、园区大数据等相关专利数据库制定了“区县全景分析系统”，分别从“企业发展”、“行业市场”、“区域集群”、“战略新兴产业”、“重点子产业”等维度展开分析，为招商目标的导向性、选择性提供了更深度、精准、科学的决策依据。

（图为前瞻智慧招商系统功能示意：园区找企业功能）

过去3年对于中国的产业园区发展来说，充满了风险与挑战，经济下行，外资撤退，企业迁移外投/淘汰，都是不得不面对的痛点问题，但这也恰恰让大家更清晰地认知了弊端所在，认清了改善园区的方向所在。综上所述之见：

（1）疫情之后，市场整体供需链失调，企业所需资源集中度趋于较发达城市，而在地域条件、交通条件、运营成本压力等条件的综合考虑下，企业的发展、投资倾向度会侧重更有“综合运营能力”的就近城市，这就造就了上述数据所呈现出的“企业迁移失衡、产业园区空置”的现象。

（2）大数据时代冲击，产业发展趋势倾向于智慧化、数字化、低碳化、高质量化、主题特色化、服务性经济化等层面。对应的产业园区发展就不能用“老土思维”去解决“现代问题”，在产业园区定位层面要重新结合资源禀赋去做好规划，形成精准招商图谱、招商战略地图、招商目标清单等一系列科学性、指向性的行动纲领；在产业园区招商层面要利用好“智慧招商大数据工具”，以有效数据辅助决策。

(国家工信部中小企业局局长梁志峰一行莅临前瞻产业研究院调研指导) 

 (前瞻产业研究院创始人陈立科董事长与广东省商务厅沟通合作）

产业园区是中国实体经济发展的重要平台、关键平台，如何有效控制园区发展的质量与优化营商环境，还有诸多层面需要考虑。

前瞻建议在新质生产力发展背景下，产业园区首要站在企业发展所需的角度思考产业发展，脱离不开5个要素：学研产政资。

①是否具备专业技能人才的输送渠道、科教建设配套，能够给予企业“新鲜血液”去支撑创新发展？

②是否具备生产性服务业等相关产业配套，能够满足科研创新、检测等场景？

③是否具备产业成果转化的落地场景与市场需求，能够满足企业生存的基本市场条件？

④是否具备有一定竞争力、科学合理范围内的产业发展政策，能够支持企业发展？

⑤是否具备金融流通的便利条件，能够满足企业在不同生命周期的资金需求？

园区的滞空现象是暂时的，不动产盛世时代已经发生了翻天覆地的变化，我们若不站在企业端思考，再多的投入也是无以回报。

更多关于园区精准规划/精准招商详情，敬请咨询前瞻产业研究院，我们会安排专业产业园区规划团队为您提供高质量服务。

此外，前瞻产业研究院26年来还为全国2200 政府单位提供产业规划、招商智库服务，包括但不限于：深珠合作示范区后环片区城市设计、DCC（华南）文化产业园规划项目、杭州数字产业园区规划、三亚京东智谷产业规划项目、凤岗京东智谷产业规划项目、白云智慧电气科技园规划项目、安徽省合肥市肥西县铭传乡规划项目、临沧工业园区产业规划、湖北“一带一路”教育园产业规划、武汉光谷未来城九峰山项目、无锡徐州工业园产业规划、四川巴中经济开发区产业规划报告、环宇科技芯城项目产业规划项目、唐山临空经济产业规划等项目，并配合政府执行落地。