商铺年租3.5万，房价80万，是卖了投资住宅，还是留着吃租？

是卖还是租，在不考虑其余因素的情况下，取决于它的投资收益率！

房价80万，年租3.5，那么它的回报率就是3.5/80=4.375%,4.375%这是个什么概念呢，大家可能对余额宝比较有好感，随时存随时取，那么它的年化是多少呢，今天公布的是1.549%！当然你也可以去银行买大额存单，各大银行不尽相同，但是12个月期限的利率也差不多，以中银为列，一年期的30万起存利率2.25%.

你可能觉得除了这些，还有很多的p2p可以投资，那些年化绝对跑赢4.375%,是的，现在市面上能跑赢这个利率的平台还有大把，但是现在这样的大环境下，超过6%的年化你就得担心你的本金了。

更何况，商铺租赁合同上面基本租金都是每年以5%~8%递增的，而且商铺本身也存在一定的升值，如果不是卖了急用钱或者拿着这笔钱有更好投资的话，我觉得还是继续留着吃租比较好。各位看官，你们觉得呢？

商铺年租3.5万，售价可达80万，在目前市场行情下，建议留着商铺吃租。相关的意见分享如下，供参考。

第一、80万的商铺和住宅，谁的收益更高？

01、商铺年收益率

商铺年租3.5万，可卖80万，从回报率看，年收益率为4.4%，不算高，但也不低。

当然，这是按照现在的售价进行测算的。但你原来的购买价可能远低于80万，按照原购价测算收益率的话，可能远高于年化4.4%，当初的投资是划算的，现在继续持有也不差。

02、如果把商铺卖了，换成80万住房，年收益率会到多少呢？

按照本地租金行情分析，80万可能只能买到1房1厅1厨1卫或老旧的2房，这类房产目前的租金价格较高的大概在1800元/月，年租大概在2.16万，收益率年化是2.7%，比目前的年化4.4%更低。

以上对比可见，如果将商铺卖了换成住宅，租金收益上是要吃亏的，无疑继续持有商铺收租会更划算些。

第二、80万的商铺和住宅，谁的升值潜力更大？

01、从过去的经验看，住宅的升值潜力更大

从中指院全国100城房价看，2010年上海住宅价格指数2256，今年的住宅价格指数3539，10年住宅价格指数累计涨幅57%，年均5.7%涨幅，大概就是年化6%。

过去10年商铺价格指数，上海2010年商铺指数2492，今年的商铺指数2676，10年累计涨幅7.4%，年均0.74%。

过去10年，也就是2010-2019年，年均通胀率大概是4.59%，上海地区的商铺价格上涨幅度没有跑赢通胀率。

也就是说，拉长到过去10年期间对比的话，在上海地区，住宅的涨幅是商铺涨幅的7.7倍，住宅的升值幅度远高于商铺。

02、从现在和未来的趋势看，商铺和住宅的升值幅度可能进一步缩小

住宅价格已处高位，房地产已过黄金发展时期，叠加各项调控政策约束，住宅价格涨幅将被严格控制，价格大概都将平稳发展。从各地默认的涨幅看，一般认为年均涨幅不超5%。

也就是说，未来的住宅涨幅会大幅降低，接近通胀率水平，而商铺作为纯投资性资产，是完全自由市场，价格更多还是市场调节。

当各项市场影响因素保持稳定的情况下，住宅涨幅被严格控制，而商铺价格涨幅跟随市场行情走，则商铺自身的一些因素将决定未来的涨幅。

综合本节看，仅从价格涨幅看，商铺的价格涨幅低于住宅的价格涨幅，过去10年是这种情况，未来还是不是这样？不好说，但有一点是肯定的，那就是住宅价格涨幅跟商铺价格涨幅的差距会比过去更小。

综合1-2节内容，虽然商铺的价格涨幅没有住宅的价格涨幅高，但商铺的租金收益是远高于住房的租金收益，而商铺投资的目的往往是追求租金收益，补充每年的现金流，往往不是为了追求价格涨幅。

第三、持有80万现金，理财是不是更划算？

01、银行存款

从目前各大银行的存款利率看，一年期普遍不超年化2%，3年期普遍不超年化3.25%，5年期普遍不超3.25%。

仅从银行存款利率看，年收益率低于商铺租金收益率4.4%；除了利息收益更低之外，在对抗通胀率看，现金存款也不具有资产价格上涨对抗通胀率的功能。

02、购买国债

从国债收益看，30年期国债收益率稍微高些，年化达3.687%；5年期年化收益率2.888%，而1年期收益率2.513%，同样是没有持有商铺收租的收益率高。

在对抗通货膨胀方面，购买国债跟银行存款劣势是一样的，都不具有资产价格上涨抵御通货膨胀的功能。

03、其他理财

比如，网商银行（支付宝）、微众银行（微信）有些稳健理财产品，年化收益达4.11%、4.59%、4.69%之类的金融产品，仅从收益率上看，跟商铺收租的收益率差不多，没有优势，也不具有对抗通胀的功能。

投资股市的话，收益和亏损的波动性可能都比较大，一般牛散大佬可能都不敢保证自己能一直盈利，一夜暴富和一夜回到解放前都是可能的，风险性、收益性和波动性都很大，对追求稳健投资的小伙伴来说，还是要慎重。

综合看，不管是银行存款，购买国债，还是其他金融理财产品，收益率跟继续持有商铺收租的收益率差不多，但在通货膨胀上，持有现金是要吃亏，持有资产是可以对抗通胀率的。

因此，在目前楼市“房住不炒”背景下，住房价格被严格管控，投资住房的空间已经不大了，在商铺收益率接近优质存款收益和金融理财收益的情况下，叠加对抗通货膨胀考虑，建议继续持有商铺吃租金更为合理。