2025年房地产市场呈现“环比降温、同比回暖”趋势

在2025年3月的第一周，房地产市场出现了明显的分化特征。新房市场上，37个城市的新房成交面积环比下降了30.5%，但同比却上升了11.4%。二手房市场方面，16个城市的二手房成交面积环比下降了3.8%，然而同比大幅增长了46.4%。政策层面上，政府工作报告首次提出“持续用力推动房地产市场止跌回稳”，强调通过调减限制性措施、城中村改造、存量商品房收储及建设高质量住房等举措，推动行业转型升级。

政策“组合拳”巩固市场信心

1. 政策工具箱持续扩容

2025年的政府工作报告将“稳住楼市股市”列为经济工作的重点，并首次提出了“盘活存量用地和商办用房”、“推进收购存量商品房”等方向。住建部部长倪虹明确表示，将通过巩固降息、增贷、减税等政策效应，加力实施城中村改造（在2024年新增100万套的基础上继续扩大规模），以及改革商品房开发制度等措施，稳定市场预期。此外，地方政府专项债安排了4.4万亿元，重点支持土地收储及存量商品房的收购。

2. 融资环境边际改善

截至3月9日，房地产融资协调机制已审批贷款超过6万亿元，覆盖了1500万套住房的建设和交付。信用债市场也出现了积极信号，绿城中国时隔三年重启美元债发行，房企的融资渠道进一步拓宽。同时，保交楼攻坚战持续推进，2024年累计交付了338万套住房，为市场注入了信心。

3. 地方灵活施策激发需求

各地因城施策，调整限制性措施，如北京、上海放宽郊区限购，广州试点“以旧换新”。这些政策的效果初步显现，30个大中城市2月份的新房成交面积同比增长了30.9%，一线城市增幅更是达到了65%。

供需两端发力推动行业转型

1. 供给端：存量优化与质量升级并行

政府工作报告首次明确了“好房子”的建设标准，要求住宅层高不低于3米，推动住房向安全、舒适、绿色、智慧的方向升级。房企积极响应，例如绿城中国推出了七大产品系，整合装配式建筑与智能化技术；部分企业通过城市更新项目探索功能转型，北京丰台西南郊冷库地块改造后溢价成交。此外，存量商品房收储提速，多地专项债资金投向土地和房产的盘活，河南、安徽等省明确将存量房转化为保障性住房。

2. 需求端：结构分化与品质驱动

当前改善性需求占比超过了54%，这促使房企的产品竞争转向品质赛道。根据中指研究院的数据，2023年下半年以来，核心城市的高品质项目支撑了新房价格的企稳。政策层面，城中村改造货币化安置预计释放2亿平方米的商品房需求，叠加“四个取消、四个降低”政策（如降低房贷利率、交易税费），进一步激活了置换需求。

3. 长效机制：平衡增量与存量

政府工作报告提出“严控增量、优化存量”，库存高位的城市将缩减土地供应，预计2025年百城土地成交建筑面积同比下降9.8%。同时，公募REITs扩募至消费基础设施及租赁住房领域，截至2024年底，8只REITs上市规模已达224.22亿元，为房企存量资产变现提供了新路径。