2024年房地产市场积极变化增多，政策助力行业复苏

日前，国家统计局发布的2024年全国房地产市场数据显示，多个指标有所改善。国家统计局局长康义在新闻发布会上表示，近期房地产市场在一系列政策组合拳的作用下，积极变化增多，市场信心逐步提振。随着存量和增量政策的有效落实，未来房地产市场有望继续改善。

销售端：商品房销售面积或可止跌回升

根据国家统计局的数据，2024年新建商品房销售面积为97,385万平方米，比上年下降12.9%，降幅较2023年扩大4.4个百分点。销售额则为96,750亿元，同比下降17.1%，降幅扩大10.6个百分点。尽管如此，天风研究的王雯指出，得益于政策的积极引导，单月销售增速整体呈修复趋势，一三季度末成为基本面的边际转折点，量价企稳的基础已具备。

2024年上半年的“517”新政和下半年的“924”新政为市场注入了信心，行业呈现阶段性回温，尤其是一些核心城市恢复明显。6月商品房销售额降幅大幅收窄，随后政策利好效应逐渐减弱，但9月末以来，多项利好政策频出，市场信心得以进一步修复。10月和11月的销售数据持续改善，尤其是11月单月商品房销售面积和销售额首次实现同比正增长，分别为3.25%和1.38%。

展望2025年，中指研究院的曹晶晶认为，新房销售恢复仍面临一些挑战，如居民收入预期尚未根本性扭转、有效供给不足及二手房市场的替代效应等问题。然而，在乐观情况下，如果货币化安置、城中村改造等政策加快落实，2025年全国商品房销售面积可能实现止跌。同时，宏观经济运行企稳和居民就业、收入的改善也是房地产市场止跌回稳的关键因素。

投资端：提供“好房子”的房企将脱颖而出

2024年，全国房地产开发投资为100,280亿元，比上年下降10.6%，连续31个月负增长。中诚信国际的侯一甲指出，受土地供给减少、销售下滑和库存高企等因素影响，行业土地投资与开发规模仍处于低位。大部分房企采取谨慎策略，央国企仍是市场投资主力，城投托底土拍市场的情况较为明显。

麟评居住大数据研究院的王小嫱表示，2024年二手房成交比重上升，房企面临较大考验。未来房地产开发企业的集中度将继续提升，市场对新房的产品要求越来越高，只有提供“好房子”的房企才能在市场调整中脱颖而出。新开工方面，上海易居房地产研究院的严跃进认为，最近两年房企优胜劣汰，一些优质房企的资金状况良好，因此对2025年房地产新开工指标持乐观态度。

竣工方面，受开发投资和拿地等指标的影响，竣工量也在收缩。严跃进强调，2025年应从好房子的角度持续做好保交房工作，并加大对优秀案例的宣传。曹晶晶认为，盘活闲置存量土地将是2025年促进投资开工“止跌回稳”的关键，增加市场有效供应，推动市场进入新的循环。

融资端：更倚重企业自身经营能力

2024年，房地产开发企业到位资金为107,661亿元，比上年下降17.0%，虽然降幅连续收窄9个月，但较2023年扩大4.6个百分点，整体行业资金压力仍存。2024年以来，行业融资政策进一步宽松，“白名单”等政策不断推进，行业融资环境持续改善。

截至2024年11月末，全国房地产“白名单”项目的投放金额已经超过3.6万亿元，预计全年将超过4万亿元。公募REITS方面，2024年新成立REITS产品数量达到29只，发行规模超640亿元，创历年新高；截至年末，公募REITS产品数量已达58只，合计发行规模达1609.69亿元。此外，央行将“金融16条”和经营性物业贷款两项政策延期至2026年末，有利于缓解房企在保交楼、现金流及偿债等方面的压力。

王雯认为，2024年融资端信用收缩力度较轻，更倚重企业自身经营能力。他具体分析，房企到位资金继续缩减，预收款和按揭贷同比降幅更大，反映信用收缩力度相对较轻，主要源于供给侧出清程度较高和融资政策对冲等因素，也反映出自身经营回款能力对企业现金流影响加大。

展望2025年，王小嫱表示，随着政策的持续发力，如“白名单”项目贷款审批通过金额的增加等，房企的资金面总体压力或将有所改善，但仍难以扭转下行态势，预计2025年房企到位资金降幅有望收窄至8%左右。