目前大部分的住宅小区的物业管理是聘请物业服务企业提供服务，但这些物业服务企业的服务质量参差不齐，有的物业服务企业提供的物业服务与所收的物业费不相称，导致业主怨声载道。不少业主以不交物业费做抵抗，但结果是纷纷败下阵来，物业一起诉，法院就会判业主交物业费。于是，有的业主想，能不能变被动为主动，先发制人，到法院起诉那些服务不到位的物业。这样可行吗？今天老牛就跟朋友们聊聊业主到底能不能起诉服务不到位的物业。

这样的想法在2021年1月1日以前是可行的。2009年10月1日起施行的《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释[2009]8号）第三条规定，“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持”。根据该条规定，如果本小区物业服务不到位，业主可以到法院起诉，要求物业按照物业服务合同约定或者法律、法规规定以及相关行业规范的规定，提供物业服务。但是，《民法典》涉及物业管理并没有这方面的规定。在《民法典》施行后，最高人民法院对《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件适用法律若干问题的解释》进行了修正，修正后删除了原第三第规定。这意味着，业主要起诉物业没有依据了。

那对物业的上述行为，怎么办呢？在辽宁省是由业主委员会起诉。在《民法典》施行后，《辽宁省物业条例》也进行了修正，2021年1月1日起施行。其第六十二条第四款规定，“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定或者法律、法规规定，以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务的，业主委员会可以依法提起诉讼，要求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”这一规定，跟修正前的《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条相似，只是把起诉主体由“业主”变成了“业主委员会”。这样的规定，相比原来最高法解释，对起诉物业就增加了难度，因为需要业主委员会出面起诉，而业主委员会不一定会根据个别业主的意见去启动起诉工作。不过，毕竟还保留了一条路径，比最高人民法院的解释强多了。

《民法典》和修正后的《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件适用法律若干问题的解释》为什么没有允许“业主”或“业主委员会”可以起诉服务不到位的物业，可能考虑我们国家物业管理还处在不成熟的阶段，物业服务问题多，物业与业主纠纷多是不可避免的，而且数量巨大，如果允许业主直接起诉物业，这样的案件数量会逐年猛增，法院以现有的人员配置是无法承受的。还是想让这样的矛盾纠纷通过发挥业主委员会对物业的监督以及人民调解、基层组织化解等方式解决纠纷。